此詞開頭兩句寫雨後江天，澄澈如洗。一個“對”字，已寫出登臨縱目、望極天涯的境界。當時，天色已晚，暮雨瀟瀟，灑遍江天，千裏無垠。其中“雨”字，“灑”字，和“洗”字，三個上聲，循聲高誦，定覺素秋清爽，無與倫比。
自“漸霜風”句起，以一個“漸”字，領起四言三句十二字。“漸”字承上句而言，當此清秋複經雨滌，於是時光景物，遂又生一番變化。這樣詞人用一“漸”字，神態畢備。秋已更深，雨洗暮空，乃覺涼風忽至，其氣淒然而遒勁，直令衣單之遊子，有不可禁當之勢。一“緊”字，又用上聲，氣氛聲韻寫盡悲秋之氣。再下一“冷”字，上聲，層層逼緊。而“淒緊”“冷落”，又皆雙聲疊響，具有很強的藝術感染力量，緊接一句“殘照當樓”，境界全出。這一句精彩處“當樓”二字，似全宇宙悲秋之氣一起襲來。
“是處紅衰翠減，苒苒物華休。”詞意由蒼莽悲壯，而轉入細致沉思，由仰觀而轉至俯察，又見處處皆是一片凋落之景象。“紅衰翠減”，乃用玉溪詩人之語，倍覺風流蘊藉。“苒苒”，正與“漸”字相為呼應。一“休”字寓有無窮的感慨愁恨，接下“惟有長江水，無語東流”寫的是短暫與永恒、改變與不變之間的這種直令千古詞人思索的宇宙人生哲理。“無語”二字乃“無情”之意，此句蘊含百感交集的複雜心理。
“不忍”句點明背景是登高臨遠，雲“不忍”，又多一番曲折、多一番情致。至此，詞以寫景為主，情寓景中。但下片妙處於詞人善於推己及人，本是自己登遠眺，卻偏想故園之閨中人，應也是登樓望遠，佇盼遊子歸來。“誤幾回”三字更覺靈動。結句篇末點題。“倚闌幹”，與“對”，與“當樓”，與“登高臨遠”，與“望”，與“歎”，與“想”，都相關聯、相輝映。詞中登高遠眺之景，皆為“倚閨”時所見；思歸之情又是從“凝愁”中生發；而“爭知我”三字化實為虛，使思歸之苦，懷人之情表達更為曲折動人。
這首詞章法結構細密，寫景抒情融為一體，以鋪敘見長。詞中思鄉懷人之意緒，展衍盡致。而白描手法，再加通俗的語言，將這複雜的意緒表達得明白如話。這樣，柳永的《八聲甘州》終成為詞史上的豐碑，得以傳頌千古。全詞景中有情，情中帶景。上片於壯麗的秋景之中含有淒涼傷感之柔情，下片於纏綿的離情中帶有傷感之景，前後情景交相輝映。上片寫觀景，雖未點明登樓而登樓之意自明；下片於“依欄杆處”再點登樓，起到了首尾呼應作用。筆法之高妙，於此可見，作者不愧為慢詞的奠基人。