文章開頭簡單介紹東園處在真州的位置及東園的來曆。真州位於長江北岸，東臨大運河，是水上交通要道，故曰“當東南之水會”。接著寫江淮、兩浙、荊湖正副發運使施昌言、許元和判官馬遵三人，利用閑暇時間“得州之監軍廢營以作東園”。又寫許元於皇祐三年八月來京城辦公事，帶來東園圖，並向作者介紹了東園的情狀。先說東園麵積廣百畝，有流水橫其前，園中有池、台、亭、閣、舟、堂、圃等，且特色各異：池很清，而“浸其右”；台很高，而“起其北”；亭名“拂雲”，以誇張其極高；閣名“澄虛”，以形容池水極清；舟為“畫舫”，以突出其華美；堂可供“請宴”；圃可供“射賓”。再寫今日園中景物的美麗、壯觀與遊人的歡樂，與昔日的荒僻殘破、陰森恐怖相對比。作者連用三組結構相同的排比句式，通過今昔對比，強調如今東園景象的美麗多姿和遊人的歡樂欣喜，還指出“其物象意趣，登臨之樂，覽者各自得焉”，園中之景不能在圖上一一畫出，也不能由許元一一道來，隻能得其概略，所以說這篇園林碑記也隻能“書其大概”。接著點出請作者作記的意圖，說東園是四方之賓客與建園者共樂之地，四方之士沒有一天不來，而那三個建園者卻總有一天要離開，若“不為之記，則後孰知其自吾三人始也”。最後稱頌許元三人通力合作，朝廷、民間供應充足，東南百姓無怨愁之聲，閑暇之時，又“與四方之賢士大夫共樂於此”，稱其精神之可貴。
這是一篇風格獨特、寫法新穎的庭園記。作者未曾到真州東園實地遊覽，而全憑所見到的一幅圖畫和庭園主人的一番口頭介紹寫成這篇文章，卻能把敘述對象寫得如此真實可感、氣象萬千、美麗誘人。全文最吸引眼球的地方是對東園美麗風光的描繪。這種描繪有三點值得注意：一、全部描寫，皆借他人之口、以第三者的語氣說出，在表現手法上可以說是一種創新。二、著意於東園修建前後的巨大變化。在描寫現在的台池亭閣、流水畫舫、佳花美術、清宴弦歌的同時，對比描寫了昔日此地的破敗荒涼。這種對比描寫不但加倍襯托出現在的美，而且含蓄地讚揚了庭園的修建者為這種美付出的艱辛。三、句法也有創新。像“台，吾望以拂雲之亭”等數句，就是創新之句。此外，全文用了二十餘個“之”字，和《醉翁亭記》連用二十餘個“也”字一樣，都使文章增加了回環往複的形式美和一唱三歎的音韻效果。